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청계산입구 서초 포레스타

아파트 입주 단지 탐방

 

서초 포레스타(Forestar)

 

2015.3.19

 

 

 

 

 양재역 신분당선 9번출구에서

이 버스를 타고 10분 정도 가서

서초포레스타 정류장에서 하차한다

 

 

 내곡플라자 건물 맞은편 Sk주유소

 

 

 내곡플라자 신축 건물

 

 

 상가 분양 중...

 

 

내곡플라자...

 

 

마무리 공사 중...

 

 

 내곡플라지 건물 뒷편

 

 

 

내곡플라자 404호에 있는 서울 소아청소년과 내과

 

 

 

서울시 서초구 헌릉로 8길 9-8

내곡동 342-1

내곡플라자 404호

원장 김현태님

서울대 의대를 나온 실력파 원장으로

강남역에서 최근 이곳으로 이전개업했다

 

 

진료과목은 영유아 소아 청소년 일반 내과

게놈 분석으로 질병을 예측하는 유전자 검사

영양수액 비타민주사 알러지 검사까지 서비스 한다

 

국가 필수예방접종 지정의료기관이다

 

 

 개업 화분이 이쁘네요~

 

 

 내부 인터리어도 고급스럽고...

분위기도 아늑하네요

 

 

서초 포레스타 아파트 단지가  입주를 하고 있는 가운데

벌써 내원 고객이 늘어나고 있다

 

 

 

 진료과목이 이렇게 다양하다

 

 

 

 도자기 난화분이 고급스러워 보인다

 

 

 

 

 

 

 입주단지라 여기저기 마무리 공사가 진행중이다

 

 

서초 포레스타 3단지

하나부동산

좋은터부동산이

벌써 성업중이군요

 

 

 25평형 34평형 아파트가 주류?

 

 

 청계산 아래라 공기가 쾌적하다

 

 

서울 경기지역 여러 군데 아파트 개발 단지 중 여기도 그 중 하나..

 

 

시골길 처럼 거니는 것이 편안해 보이네요

 

 

 어린이 놀이터도 개장했네요

 

 

 교회도 입주했고요...

 

 

 굴다리도 있어 운치가 있어요

 

 

잔디야 어서 푸르르게  푸르르게....

 

 

 숲이 있어서 허파처럼 맑은 공기를 제공하네요

 

 

 다리와 하천...앞으로 여기 산책하는 것도 명소가 되겠네요..

죽 양재까지...

 

 

다리를 지나서 멀리 청계산이 보이기 시작...

 

 

 서초 포레스타...포리스트(숲)+스타...

작명을 잘 했네요

 

 

 조명이 들어오니 더 운치가 나요~

 

 

 서초 포레스타 7단지

 

 

 여기도 부동산 사무실이 개업했네요

 

 

 걸어서 청계산입구역까지...도착!

 

 

 공사중 보호막옆을 지나서 청계산입구 원터골로 이동..

 

 

 서울 양재방향  모습...

 

 

 드디어 원터골 입구 유명한 느티나무...

 

 

 느티나무는 한결같이 이 자리에...

 

 

 100미터 정도 가면 한소반 한정식집

 

 

 서초구 신원동 192-82번지

보쌈전문점

한소반

 

 양재에서 4432번 타고 원터골입구 하차

옛골 방향 100미터..

 

 

 맛집 포스가 느껴진다

 

 

 모듬보쌈세트가 이집의 특기..

 

 

 젓가락 간 저 반찬이 보쌈을 더 맛나게 하네요..

 

 

 

자꾸만 손이가요~

지평막걸리까지 한 잔 주~욱

끝내줘요..

 

서초 포레스타 아파트 다지

내곡프라자 서울 소아 청소년과 내과 의원

청계산 입구 원터골

보쌈한정식집 한소반

...

구경 한 번 잘했네~

 

 

Posted by 호롱불촌장

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  1. 뉴론♥ 2015.03.20 09:21 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    어디가나 막걸리는 다 지역이름이 들어가염 대전유성만 해도 유성막걸리.계룡산 가도 지평막걸리에다 보쌈맛은 좋았겠네염 ㅎㅎ.

  2. 광주랑 2015.03.20 11:51 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    알찬 포스팅 언제나 눈여겨 보고 있습니다. 올때마다 많은 것을 배우고 가네요 ^^

  3. 영도나그네 2015.03.20 17:57 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    청계산 아래에 이렇게 아담하고 조용한 아파트 단지들이 들어서고 있군요..
    편의 시설들도 속속 들어서고 있어 앞으로 좋은주거지가 될것 같구요..
    잘보고 갑니다..

  4. 딸기향기 2015.03.21 02:18 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    동네가 깨끗해 보이는데 주위 편의시설도 잘 되어 있나봐요

 

 

 

 

 

 

오피스텔 투자의 함정

 

 

오피스텔 투자는  신중해야 한다. 예를 들어 1억원을 투자할 경우 보증금 500만원에 월 50만 원을 얻어 수익률 연 6.3% 정도라고 한다. 하지만 오피스텔 투자는 수익률만 따져선 곤란하다. 무시할 수 없는 것이 세금 부담이다. 오피스텔의 임대소득은 종합과세 대상이어서 다른 소득과 합산과세된다. 신씨에게 적용되는 소득세 납부세율 24%를 감안할 때 오피스텔의 임대수익률은 4%대로 떨어지고, 여기다 재산세와 관리비용까지 합치면 남는 게 별로 없다. 게다가 요즘같이 장기 불경기로 인해 공실이 자주 발생하면 수익률은 전혀 예상과 달라진다. 또 임차인이 속을 썩이는 일이 어디 한 두 가지인가...

오피스텔 투자 , 정말 신중해야 한다. 특히 노년이 되면 계산도 빠르지 않고, 관리도 쉽지 않아 재산이 효자노릇하는 것이 아니라 오히려 골칫거리로 전락할 수 있음에 유의해야 한다!!

 

 

 

 

Posted by 호롱불촌장

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여유없는 30대, 연립 다세대로 눈돌린다

 

 

미혼인 영어강사 서유경 씨(33·여)는 최근 서울 신림동의 한 빌라를 19000만원에 구입했다. 서씨는 이 빌라를 보증금 2000만원에 월세 140만원에 세를 놨다. 그는 대출이자를 빼고도 한 달에 120만원 수익을 올리고 있다. 서씨는 “요즘 빌라 투자수익률이 높다고 해 투자를 결정했다”며 “결혼 후에는 이 빌라에 들어가 살거나, 여기서 나온 월세로 신혼 아파트 대출이자를 갚을 생각”이라고 말했다.

일반적으로 ‘빌라’로 불리는 다세대·연립주택까지도 30대의 재테크 수단으로 자리잡는 추세다. 다세대·연립을 사는 30대의 상당 수는 전세난에 지쳐 실거주 목적으로 빌라를 구입한 경우가 많지만 투자목적으로 구입하는 에코세대도 적지 않다는게 공인중개사들의 설명이다
.

은행원 김신호 씨(36)는 아예 빌라 투자에 올인한 에코세대다. 김씨 부부는 결혼 당시 부모님에게 지원받은 15000만원 전세금에 개인저축과 은행대출을 더해 사당동에 투룸 빌라 4채를 구입했다. 김씨는 “역세권 빌라는 전세금이 많이 올라 매매가와 전세금 차이가 5000만원 이내”라며 “아이를 돌봐줄 수 있는 부모님과 함께 살며 투자수익의 일부를 용돈으로 드리고 있다”고 말했다
.

빌라 투자의 매력은 높은 수익률이다. 서울 오피스텔이 연 5% 초반~6% 중반 정도 수익을 올리는 것에 비해 서울 역세권 빌라는 전월세 전환율이 6~8%에 달한다.

사당동 A공인중개소 관계자는 “다세대·연립이 밀집한 봉천동, 신림동, 사당동에는 빌라를 구입하려는 30대 직장인이 주말마다 북적거린다”며 “특히 30대는 투자목적이든 실거주 목적이든 주차장이 잘 갖춰진 도시형 생활주택을 선호한다”고 전했다.

전문직 등 상대적으로 여력이 있는 30대는 경매에도 적극적이다. 아파트 경매는 실거주 목적이 다수를 차지하지만 투자금액이 적은 소형 오피스텔은 투자목적으로 입찰에 참여하는 에코세대가 많다. 이창동 지지옥션 선임연구원은 “감정가가 1억원 안팎 하는 소평 오피스텔에 투자목적 30대가 많이 몰리고 있다”며 “대체로 전체 투자금 중 대출비중이 60% 이상을 차지하는 분양 오피스텔보다 수익률이 훨씬 높은 편”이라고 설명했다.

 

그렇다. 앞으로도 계속 아파트가 대세일까. 꼭 아파트만을 고집할 필요가 있을까. 연립 다세대도 얼마든지 좋은 대안이 될  수 있다. 무언가 창조적인인 생각이 자꾸 필요하다. 세상은 변하고 있다!! 그것도 너무 빨리...

(2015.4.23 매일경제 기사를 보고 느낀 소감)

 

 

Posted by 호롱불촌장

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허름한 단독주택의 재발견

 

 

서울 영등포구 문래동 H아파트에 사는 김정현씨(48)는 요즘 헌 단독주택을 사기 위해 시내 곳곳을 돌아다닌다. 원하는 부지면적은 100~120㎡규모다. 헌집을 헐고 연면적 100(30) 크기의 2층짜리 주택을 갖고 싶어서다. 예산은 6억원 정도로 잡고 있다. 김씨가 이런 계획을 세운 것은 앞으로 단독주택의 자산가치가 더욱 높아질 것으로 판단해서다.

 요즘 허름한 단독주택을 찾는 사람이 많아졌다. 재개발이 어려워져 천덕꾸러기 신세로 전락했던 구식 단독주택시장에 생기가 돈다. 여기다가 지방자치단체들이 재개발보다 도시재생 방식으로 마을을 정비하려는 분위기여서 헌집의 팔자가 달라지고 있다. 헌집을 찾는 계층은 크게 두 종류다. 집을 헐고 새집을 지으려는 부류와 헌집 분위기를 살리면서 리모델링하려는 수요다. 너무 오래된 집도 기둥만 보완하면 옛모습을 간직한 건축공간으로 변신이 가능하다. 옛스러운 공간을 좋아하는 사람이 늘어나자 헌집을 상가로 개조하는 일도 적지 않다
.

 옛집 형태를 살리지 못할 경우 집을 헐고 동네 분위기에 맞는 새 주택을 짓는 사례도 많다. 설계 기법이 뛰어나 자투리땅에도 얼마든지 멋있는 건물을 만들어낼 수 있기 때문이다. 이런 분위기에 힘입어 잘 알려지지 않은 동네도 주목받는 형국이다. 도시재생사업이 추진될 경우 마을이 정돈될 것이라는 기대가 있어서다. 달동네도 나름이다. 강이나 산이 보이는 곳이면 몸값이 높다. 성곽주변은 인기 지대다. 서울의 성곽길 주변 가운데 많은 곳은 이미 멋스러운 공간으로 개발됐다
.

 접근성이 좋은 기존 주택가도 새롭게 변모되고 있다. 강남 가로수길과 같은 유명 상권의 임대료가 비싸지자 다른 지역에 새로운 상권이 속속 개발되는 추세다. 서울 이태원 경리단길 주변이나 마포 연남·합정동 상권이 대표적인 예이다
.

 그렇다고 아무 집이나 다 활용이 가능한 것은 아니다. 집을 헐고 신축하는 경우 건축이 가능한 땅인지 확인해야 한다
.

 일조권·도로 사선제한과 같은 규정을 따지다 보면 건축면적이 줄어들어 채산성이 없을 수도 있다. 게다가 연면적이 50㎡초과∼150㎡이하가 되면 차 1대분 주차장도 설치해야 한다. 더욱이 신축은 공사할 때 옆집과의 분쟁도 적지 않다는 점도 명심해야 할 사안이다. 리모델링을 할 때도 주의할 점이 한 두가지가 아니다. 공사범위가 넓어지면 관청의 허가를 받아야 한다
.

 땅값은 강북권 일반 단독주택지가 3.3㎡당 1000~1500만원 수준이다. 종로구 북촌·서촌 일대 좋은 곳은 강남 집값 못지 않다
.

 좋은 집을 만들려면 설계자를 잘 만나야 한다. 설계를 어떻게 하느냐에 따라 재산적 가치가 달라진다. 기존 유명 건축가보다 공사를 직접 관장하는 신진 건축가가 유리하다. 이름을 알리기 위해 최선을 다한다. 설계비는 천차만별이다. 건당 1000~2500만원을 받는가 하면 공사비의 10%를 요구하는 사람도 있다. 공사비는 평당 400~500만원 정도다. 오래된 건물을 사서 리모델링 하거나 재건축하는 것이 요즘 부동산 시장에서 성공할 확률이 높은 것은 맞다. 하지만 곳곳에 암초가 도사리고 있느니 주의 또 주의 해야 한다!(2015.4.16 중앙일보 기사를 읽고 느낀 소감)

 

 

Posted by 호롱불촌장

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3억5000만원 상가가 20억이 된 사연

 

 

개발이 안 돼 황무지나 다름없는 땅에 들어선 소형 상가가 경매시장에서 이른바 ‘대박’을 터트려 눈길을 끈다. 2015.3. 9일 인천지방법원에서 첫 경매에 부쳐진 이 상가는 감정가(34938만원) 6배인 20억원에 낙찰됐다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율) 572%. 응찰자 54명이 몰려 경쟁도 치열했다. 낙찰에 실패한 2순위(133000만원) 3순위(101690만원) 응찰자도 감정가의 세 배가 넘는 금액을 제시했다.

 아직까지 개발이 안 된 인천 서구 심곡동의 소형 상가(대지 면적은 96, 건물 면적 133)가 인기몰이를 한 비결은 뭘까. 바로 높은 기대 수익률이다. 이 상가엔 현재 약국이 입주해 있다. 임대료는 보증금 5억원에 월 1500만원이다. 그런데 지난해 2월 건물 맞은편에 대형 병원이 문을 열면서 독점 상권이 형성됐다.

 이에 따라 낙찰자가 보증금(5억원)을 뺀 실제 투자액 15억원을 모두 빌려도 높은 수익이 기대된다. 예컨대 15억원을 대출받는다면 매월 대출이자 625만원( 5%)을 내야 한다. 월세에서 이자를 빼도 월 875만원이 남는다.

 

그렇다! 부동산 투자는 실력만으로는 안 된다. 운7기3이다. 운이 70%다. 약국건물앞에 대형 병원이 들어올 줄 누가 알았겠는가!  그러나....30%의 실력과 노력이 없으면 70%의 운이 따라오지 않는다. 미리 조사하고 선점하고 분석하고 땀을 흘린 30%가 있었기 때문에 그러한 횡재가 가능했던 것이다!!

 

(2015.3.17 중앙일보 기사를 보고 느낀 소감)

 

 

Posted by 호롱불촌장

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대출액이 집값의 30%

넘으면 안 된다!

 

 

모든 투자에 앞서

자기 집부터 장만하라.”

월가의 영웅으로 불리는

 피터 린치가 한 말이다.

내 집 마련이 그만큼 경제생활의

기본이라는 뜻이기도 하다.

그럼 올해 집 장만을 계획하고 있는 사람들은

어떻게 준비를 해야 할까.


각종 부동산 대책이 쏟아지고

전세가가 폭등하면서

내 집 마련에 관심이 늘어나고 있다.


은행권의 주택담보대출 금리가

속속 조정되고 있다는데

대출은 또 어떻게 받아야 하는 걸까.

 

‘30-30 원칙을 준수하자!
대출액이 집값의 30%를 넘으면 안 된다.

또 매달 갚는 원리금(또는 이자)

월소득의 30% 이내여야 한다.


예컨대 월소득이 300만원인 사람이

2억원짜리 집을 살 경우 대출액은

2억원의 30% 6000만원 정도가 적당하며,

매월 상환이자도 월수입(300만원)

30%(90만원)를 넘어서면 생활이 힘들어진다!!

금리가 하향 조정되면서

주택담보대출이 급증하고 있다.

부채의 량을 자꾸 늘리는 것은

그만큼 리스크를 증대시키는 것이다.

 

돈을 빌리는 것은 레버리지 효과가 있을 때

갚을 능력이 있을 때 빌리는 것이다.

지금은 저출산, 저금리, 저성장 시대이다.

성장이 없는 상태에서 돈은 불리는 것은

하늘의 별따기요, 시간도 몇 배 걸린다.

 

72의 법칙이 있다.

금리가 10%이면 1억을 2억으로 만드는데

 7.2년이 걸리지만

금리가 1%이면 72년이 걸린다!

그만큼 돈을 빌려서

수익을 창출하기가 어렵다는 말이다.

 

뜨거워지는 물속의 개구리 우화가 있다.

서서히 뜨거워지는 물속에서 개구리는

느긋하게 있다가 서서히 죽어간다.

 

늘어나는 부채량에 무감각하다가는

경기가 과열되면서 금리가 올라갈 때

어딘가에서 곡소리가 들리기 시작할 것이다.

명심하자!!


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  1. 뉴론♥ 2015.03.14 15:28 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    점점더 금리는 낮아지고 힘든일만 생기네염 요즘 개떡같죵 모든게

 

 

 

 

 

 

수익형 부동산 뻥튀기 주의보

 

 

 

최근 한 독자로부터 전화를 받았다. “1억원에 호텔 객실 3개를 분양받아 월 250만원의 수익을 올릴 수 있다고 하는데 믿어도 되느냐”고 물었다.

 

어디서 그런 것을 보았느냐고 하니 지하철 벽면에 붙어있는 광고쪽지라고 했다. 광고 내용을 기준으로 계산한 단순 투자 수익률은 30%. 뻥튀기 광고가 분명하다.

 

그래도 광고내용을 확인해 봤다. 이 상품은 인천 송도국제도시 근처에서 추진 중인 분양형 호텔로 객실 당 분양가는 12000~14000만원. 분양가의 60%는 대출로 충당하도록 돼 있어 실제 투자금은 4800~5600만원이라고 한다. 1억원으로는 객실 3개를 살 수 없을 뿐더러 수익이 그만큼 날 수도 없는 구조였다.

 

요즘 수익형 부동산 상품의 뻥튀기 광고가 판을 친다. 연간 투자 수익률 10% 10년간 보장하겠다는 광고도 나온다. 여기다가 온갖 달콤한 부가 서비스까지 들고 나와 투자를 유인한다. 광고에 나온 내용 대로 회사가 책임진다고 하니 과대 광고도 아니다. 그렇다 보니 행정기관은 딱히 제재할 근거가 없다.

 

 그러나 이대로 둘 수만은 없지 않은가. 지금이야 밀려오는 중국 관광객으로 인해 별 걱정이 없겠지만 앞으로도 계속 이같은 호황을 맞는다는 보장은 없다. 공급이 너무 많은 것도 문제다. 객실이 남아 돌아 당초 약속한 수익이 나오지 않을 수도 있다.

 

그래도 투자자로서는 강력하게 항의할 처지가 못된다. 사업주체가 중간에 파산되면 투자금 회수가 어려워지기 때문이다. 골프장이나 콘도업체 가운데 만기된 회원권의 분양대금을 제대로 환불해준 경우는 거의 없다. 수익형 부동산 사업주체의 대부분은 골프장·콘도 업체보다 영세하다. 더욱이 관련 부동산이 온갖 채권에 잡혀있어 불안하기 짝이없다.

 

사업주체가 건물 완공 후 관리회사에게 운영권을 넘기고 청산해버리면 당초 약속한 수익률 보장은 의미가 없다. 설령 사업자가 지분을 갖고 계속 운영에 참여한다 해도 확실한 장치가 못된다. 그래서 금융회사와 같은 신뢰성있는 기관의 보장 장치가 필요하다. 하지만 시중에 나와 있는 상품 가운데 보장 가치가 있는 상품이 얼마나 될지 의문이다. 속속들이 파헤쳐보면 분양 당시 언급한 수익성이 제대로 확보되는 상품은 거의 없다는 뜻이다.

 

 정부 당국은 수익형 부동산 상품의 과대 광고를 제안하는 방안을 마련 중인 것으로 알려진다.설령 방안이 나온다 해도 실효성은 별로 없을 것 같다. 수익률 근거는 얼마든지 만들어 낼 수 있어서다. 결국 수요자들의 선별 투자만이 해결 방안이다. 과도한 수익률 보장 상품은 경계할 필요가 있다. 가장 안전한 구조는 10년간 나오는 총 수익금이 투자금 규모가 되는 경우다. 그 후 사업이 망가져도 본전은 건진다.

 

장기적인 부동산 침체가 이어지다보니 별별 사기꾼들이 다 설친다. 그렇게 수익률이 좋으면 자신이 하지 왜 남들에게 돌리겠는가! 지나친 수익률 제시는 무조건 함정이 있다고 봐야 한다. 이런 사기를 당하지 않으려면 철저히 조사하고 점검하지 않으면 안 된다. 돌다리도 두드려보고 건너자!!

(2015.2.26 중앙일보 최영진 부동산전문기자의 글을 읽고 느낀 소감)

 

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미친 전세값에도 집 안사는 이유?

 

 

 

'미친 전세값'이라 불릴 정도로 전셋값이 천정부지로 올라도 매매시장은 조용하다. 2014.11월 들어 매매가 대비 전셋값이 비율이 사상 최고치인 70%를 돌파하고 심지어 매매가를 추월하는 곳도 속출하고 있다. 여전히 전세수요가 매매수요로 전환되지 않고 있는 것이다. 왜 그럴까? 원인은 두가지다. 하나는 집을 살 여력이 있는데도 집을 사지 않는 경우이고, 하나는 집을 살 여력이 없기 때문이다. 집을 살 여유가 있는데도 집을 사지 않는 것은 집을 사봐야 집값 상승에 대한 기대가 없기 때문이다.

 

집을 살 여력이 없는 상황은 이렇다. 2014.11.28일 김태섭 주택산업연구원 정책연구실장이 지난해 통계청이 발표한 '가계금융·복지조사'를 분석한 결과에 따르면 수도권 전세가구의 평균 자산총액은 35240만원. 전세보증금은 13182만원, 부채총액은 7761만원으로 자산대비 부채율은 약 22%를 차지하는 것으로 조사됐다.

 

만일 이 가구가 수도권의 전용 60㎡ 주택을 매입한다고 가정할 경우 지난해 말 기준 주택가격이 약 3억원(KB시세)이므로 전세보증금을 포함한 금융자산(19856만원)으로 집을 사려면 1억원 가량을 추가로 대출받아야 한다. 만일 수도권의 전용 84㎡ 주택(평균 4억원)을 구입하려면 2억원 정도의 추가 자금이 필요하다.

소득 5분위별 전세가구의 재무특성을 살펴보면 수도권 평균 전세가구는 약 70%의 소득수준에 해당한다. 수도권에서 중소형 주택을 매입할 수 있는 전세가구는 소득수준이 상위 30% 이내에 있는 가구만 가능한 셈이다.

 

수도권 상위 20% 이내 전세가구의 평균 전세보증금은 23490만원. 전세보증금을 포함한 금융자산은 39440만원으로 84㎡ 주택구입도 가능한 계층이다. 하지만 수도권 상위 20% 계층 역시 7651만원의 금융부채를 안고 있기 때문에 주택구입을 위한 추가적인 대출은 크게 부담이 될 것이란 설명이다.

 

김 실장은 "집을 살 여력이 있는 가구는 보유중인 금융자산과 부담되지 않을 정도의 적정대출로 주택을 구입할 수 있는 가구를 뜻한다" "전반적으로 수도권 평균 전세가구가 수도권의 평균적인 중소형 주택을 매입한다고 가정해도 매입 여건은 수월치 않다"고 분석했다.

 

결국 전세가구의 총체적인 재무구조를 볼 때 전세의 매매전환은 정부가 의도하는 것만큼 쉽지 않다는 것이다. 정부는 그동안 전·월세 수요의 매매전환을 위해 각종 금융규제 완화와 청약제도 개선 등 주택매매 거래활성화 정책을 내놨다. 하지만 이런 정부대책이 단기적인 효과에 그칠 수밖에 없다는 게 전문가들의 지적이다. 그렇다면 어떻게 해야 집을 살 수 있는 여건이 될 수 있을까? 그건 그리 간단치 않다. 경제가 좋아져야 고용이 잘 되고 가계 소득이 늘어나서 집을 구매할 수 있는 여력이 생기는데....지금 우리나라는 저출산이라는 심각한 늪에 빠져서 성장에 대한 기대가 점점 사그라들고 있다............모든 문제들이 실타래처럼 얽혀 있다는 이야기다. 저출산 문제를 해결하고, 성장에 대한 문제가 그 근본치유책이니....갈 길은 멀고 할 일은 많다!!

 

 

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 수익형 부동산의 체크포인트

 

 

10개월 임대료과 실제수익, 2개월 분은 비용 지출

시설비용 감안하면 수익률 7~8%는 되어야!

 

대표적인 수익형 부동산으로는 분양형 호텔,월세받는 오피스텔과 임대용 다가구·다세대주택, 상가, 상가와 주택이 함께 있는 점포주택 등을 꼽을 수 있다. 이들 상품은 각기 장·단점이 있어 궁합이 맞는 상품을 골라야 재테크 생활이 순탄해진다. 수익형 부동산을 고를 때 대개 투자 수익률을 따진다. 이 수익률도 10개월 임대료만 잡고 계산해야 실제 수입이 나온다. 2개월 분은 각종 공과금및 관련 비용으로 나가기 때문이다.

 또 챙겨봐야 할 사안은 공실률이다. 지금은 풀 가동된다 해도 시간이 지나면 어떻게 될지 모른다. 아파트와 같은 주택은 임대수요가 풍성해 공실이 거의 없지만 분양형 호텔이나 상가는 불경기와 맞물리면 공실 기간이 길어진다. 특히 상가는 공실이 생기면 임대료 수익은 고사하고 오히려 3.3㎡당 7000~1만원 가량의 관리비까지 물어야 한다
. 호텔·오피스텔 처럼 대형 건물형태의 상품은 건물수명이 오래되면 수익이 낮아지는 일이 많다. 임대료를 제값받기 어렵고 수요도 줄어들어서다. 이런 건물은 채산성이 떨어져 재건축하기도 쉽지 않다.

 환금성 여부도 중요한 체크 항목이다. 팔고 싶을 때 매각이 안되면 곤란하다. 재테크 고수는 시절이 좋을 때 갈아 타기를 잘한다. 그런 상품을 골라야 성공한다는 의미다. 환금성이 떨어지더라도 재건축이 가능하면 우수 상품으로 분류된다. 단독주택을 개조해 상가로 꾸민 상품의 경우 수익률만 맞으면 최고다
.

 통째로 매입해서 세놓을 경우 다세대·다가구주택도 괜찮은 쪽에 든다. 이 상품도 땅값이 오를 기미가 없는 변두리 지역은 장기투자 상품으로는 적당하지 않다. 오래된 다가구·다세대주택은 세들 사람이 별로 없고 있더라도 임대료가 싸진다. 더욱이 재건축이 힘들면 나중에 애물단지가 될 수도 있다. 땅값이 비싼 지역은 수익률이 낮지만 임대수요가 풍부해 장기상품으로 적합하다
.

 인터넷 광고기사나 카페·블로거 등에 나오는 1억원에 수익률 10%가 보장되는 원룸 3채를 살 수 있다 와 같은 선전문구에 현혹되기 싶다. 도시형생활주택 상품 중에 이런 종류가 많다. 얼핏 보면 수익성이 좋아 보이지만 장기상품으로는 적합하지 않다. 환금성도 형편없다. 세탁기·에어컨·침대·TV와 같은 것을 모두 갖춰주는 풀 옵션 상품은 비품 교체비를 감안해 임대수익률이 7~8% 이상 돼야 수지타산이 맞는다. 깐깐한 체크야 말로 성공 재테크의 필수 항목이다.

 

 

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주택청약제도

 

 

Q 내년에 주택청약제도가 확 바뀐다는 기사를 자주 보게 됩니다. 정부가 부동산시장을 활성화하기 위한 방법으로 내놨다는 얘기도 들었는데, 이 제도가 뭔지 알고 싶어요. 앞으로 어떻게 달라지는 건지도 궁금해요.


A
맞아요. 청약제도는 요즘 주택건설업계는 물론 국민들에게도 큰 관심을 받고 있어요. 정부가 지난 9 1일 청약제도를 전면 손질하는 내용이 담긴 부동산대책(9·1 대책)을 발표했기 때문이에요. 새 아파트를 구입하기 위해선 청약을 해야 하는데, 이와 관련된 제도가 개편되니 그럴 수밖에요. 부동산과 관련된 정책은 개인의 자산 변동과 직접 연결되기 때문에 국민에게는 가장 민감한 이슈로 꼽혀요. 아마 부모님 중에 내 집 마련이나 투자를 위해 청약 전략을 다시 세우는 분도 계실 거예요.


1977
년 도입한 뒤 수십 차례 손질

 우선 청약이란 말부터 짚고 넘어갈게요. 사전에는 ‘계약을 요구하는 행위’로 설명해 놓았군요. 그럼 주택청약은 집을 분양받고 싶다는 의사를 드러내는 행위로 볼 수 있겠네요. 신규 아파트를 구입하는 첫 번째 관문인 셈이죠. 근데 한 번 생각해 보세요. 만약 새 아파트를 아무 조건 없이 누구나 살 수 있다면 어떻게 될까요. 주택이 투기나 재산증식의 수단이 되고 집이 꼭 필요한 사람이 집을 얻지 못하는 경우가 발생할 거예요. 이를 방지하기 위해 정부가 법으로 만든 게 주택청약제도예요.

청약제도는 1977년 도입됐는데요. 당시 경기 활황과 내 집 마련에 대한 수요 급증이 겹치면서 체계적인 제도를 만들 필요성이 커졌어요. 그 이후 37년 동안 수십 차례 ‘미세조정’이 이뤄지면서 지금의 제도가 만들어진 거예요. 기본적으로는 집 없는 실수요자에게 주택을 우선적으로 공급하자는 것이 근간이에요. 서민들의 내 집 마련 기회를 넓히자는 거죠. 하지만 이 때문에 집이 한 채라도 있는 사람이 불이익을 받으면서 그동안 형평성 논란이 계속 됐어요. 정부가 이번에 청약제도를 바꾸려는 것도 이 때문이에요. ‘청약 장벽’을 낮춰 신규 분양시장에 활력을 불어넣고, 주택거래 심리에도 자극을 줘 궁극적으로 부동산시장이 활성화되길 바라는 거예요
.

청약을 하려면 청약통장이 있어야 해요. 청약통장은 공공주택을 청약할 수 있는 청약저축과 중소형(전용면적 85㎡ 이하) 민영주택 청약을 위한 청약부금, 예치금액에 맞게 민영주택에 청약할 수 있는 청약예금, 개별 청약조건만 맞으면 공공·민간 구분 없이 어디든 청약할 수 있는 주택청약종합저축 등 4가지가 있어요. 이 중 주택 유형과 규모에 맞게 통장을 선택해서 사용하면 돼요.

 

 

 

 

 

 

기본적으로 무주택 기간이 길수록, 청약통장 납입금액이 많거나 납입 횟수가 많을수록, 부양가족이 많을수록 청약에 유리한 구조예요. 청약 대상 주택은 크게 국민주택 등 공공이 공급하는 주택과 민영주택으로 구분해요. 국민주택은 정부 예산 지원을 받거나 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 전용 85㎡ 이하 주택이고, 민영주택은 민간 건설업자가 자기자본으로 분양하는 주택을 말하죠.


청약 1순위 자격 완화 … 절차도 단순화

그럼 이제 구체적으로 청약제도가 어떻게 바뀌는지 살펴볼까요
?

먼저 서울·수도권과 지방 모두 각각 1, 2순위로 나뉘어 있는 청약통장 순위가 1순위로 합쳐져요. 현재 서울·수도권 거주자는 청약통장 가입 기간이 2년 이상이면서 월 납입금을 24회 이상 넣어야 1순위 자격을 얻을 수 있어요. 가입 기간이 6개월 이상이면서 월 납입금을 6회 이상 내면 2순위예요. 하지만 내년 3월부터 ‘가입 기간 1년 이상이면서 월 납입금 12회 이상’ 조건을 충족하면 1순위가 돼요. 지난달 말 기준으로 서울·수도권 청약통장 1순위 가입자는 505만여 명인데, 자격 요건 완화로 기존 2순위 가입자가 1순위 자격을 얻게 되면 732만여 명으로 늘어나게 되는 거죠. 그동안 지방과 형평성에 맞지 않는다는 지적이 많아 지방과의 차이를 줄이는 쪽으로 바꾼 거예요. 지방은 지금과 마찬가지로 6개월 가입, 6회 납부 조건이 유지돼요
.

틴틴 여러분은 ‘견본주택, 방문객들로 북새통’ ‘청약 열기 뜨겁다’와 같은 보도를 많이 봤을 거예요. 최근 1~2개월 사이 위례신도시 등 인기 주거지에 들어서는 아파트 견본주택에 수많은 인파가 몰리고 있는데, 이는 청약 1순위 자격이 완화되는 데 따른 여파로 볼 수 있어요. 내년에 추가적으로 1순위자가 늘기 전에 청약에 나서는 것이죠
.

청약 절차도 간단하게 바뀌어요. 국민주택은 무주택 기간·저축총액·납입횟수 등이 많은 순서(순차제)대로, 민영주택은 이들 요건에 부여한 점수가 높은(가점제) 순서대로 입주자를 선정해요. 지금은 국민주택의 경우 총 13개 단계에 걸쳐 입주자를 뽑아요. 1순위에서 6단계를 거쳐 주택을 배정한 뒤 남은 물량은 2순위로 넘기고, 다시 6단계를 거치고도 남은 물량은 3순위(추첨)로 배정되는 거죠. 조금 복잡하죠? 다행히 내년 3월부턴 3단계로 확 줄어요. 민영주택 입주자 선정 절차도 축소돼요. 5단계였던 전용 85㎡ 이하 중소형의 경우 3단계로 줄어들어요. 1순위에서 물량의 40%를 가점제로, 나머지 60%를 추첨으로 선정한 뒤 남은 물량은 곧장 추첨(2순위)으로 넘어가는 식이죠. 85㎡ 초과 중대형 역시 비슷해요. 그동안 1~3순위자를 모두 추첨으로 선정(3단계)했는데 앞으로 2개 순위(2단계)로 단순화돼요
.

민영주택 가점제에서 무주택자로 인정받을 수 있는 소형·저가주택 기준이 높아져요. ‘전용 60㎡ 이하이면서 공시가격 7000만원 이하’에서 ‘60㎡ 이하이면서 공시가격 13000만원(수도권) 또는 8000만원(지방) 이하’로 완화되는 거죠. 예를 들어 공시가격 1억원짜리 전용 59㎡ 주택을 갖고 있는 경우 유주택자로 분류됐으나 앞으론 무주택자로 간주한다는 얘기예요. 또 국민주택에 무주택 세대주 외에 무주택자라면 누구나 청약할 수 있게 된 것도 큰 변화예요
.

그런데 이렇게 청약제도가 크게 바뀌는 것에 대한 우려의 목소리도 있어요. 유주택자에게 혜택을 주는 방향으로 개편되면 집 없는 서민의 내 집 마련 꿈이 더욱 멀어진다는 거지요. 청약시장의 문턱을 낮춰 청약경쟁이 심해지고 투기수요가 몰리지 않겠느냐는 걱정도 나오고요. 하지만 청약제도 개편이 앞으로 주택시장에 활력을 줄 수 있다는 의견도 있기 때문에 어떤 영향을 끼칠지는 당분간 지켜봐야 할 것 같아요.

(출처: 2014. 11. 26 중앙일보 틴틴경제 황의영 기자)

 

 

 

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 기업형 민간 임대사업

 

 

임대주택 수요 기반이 확대되면서 신축 주택 공급 시장에서도 분양 아파트 대신 임대를 목적으로 하는 주거용 상품(주거용 오피스텔, 도시형 생활주택)의 공급이 크게 증가하고 있다. 저출산 저성장 저금리 기조는 매매 수요를 크게 감소시키고 있다. 베이비부머는 베이비부머대로 , 젊은 세대들은 또 그들 나름대로 집을 사기도 벅차고 목돈 가진 사람도 없다. 무엇보다 집을 사더라도 상승에 대한 기대감이 없다보니 집을 사지않고 빌려서 사용하고자 하는 수요는 점점 늘어가고 있다. 그더다보니 급기야 매매가 보다 전세가가 높은 주택마저 생겨나고 있다.

 

정부의 입장에서는 주택시장 안정이 무엇보다 우선순위의 정책목표이다보니 LH공사를 통해 다양한 임대주책을 공급하는 정책을 펼치고 있으나 한계가 있다. 임대용 주택건설공급자(토지 제공자, 건설자, 임대운영사업자)에 대한 인센티브 확대가 필요하다. 임대용 주택 토지에 대한 상속 및 증여세의 감면, 매입 임대사업자와 마찬가지로 민간건설 임대에도 저리의 건설자금 지원, 운영 소득 보전을 위한 세제 혜택 등의 다양한 지원정책이 필요한 싯점이다.

 

임대주택리츠 사업은 임대주택 투자에 민간자금을 유치해 재정부담 없이 지속적으로 임대주택을 공급하는 체계다. 공공임대리츠는 주택기금과 한국토지주택공사(LH), 민간임대리츠는 주택기금과 민간이 각각 부동산투자회사(리츠, REITs)를 설립해 임대주택을 공급하게 된다. 국토부는 민간제안 임대리츠의 경우 분양목적으로 개발된 주택이 임대주택으로 전환되면서 도심 내 다양한 입지에 여러 형태의 임대주택이 공급된다는 점에서 의미가 크다는 분석이다. 또 민간임대주택이 기업형 임대사업자인 리츠에 의해 공급됨에 따라 비제도권 개인 공급에 비해 5년 이상 안정적으로 임대로 공급되고 연간 임대료 상승이 5%로 제한되며 임대보증금 보호가 용이하다는 점에서 공공성도 갖추고 있다고 평가했다.

 

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 주택담보대출 LTV DTI

 

ㅁ주택담보대출 잔액

 

-345조 5000억(2014.8월말 기준-한국은행)

 

-주택담보대출을 포함한 은행의 전체 가계대출 잔액: 497조원

 

ㅁ주택담보인정비율 LTV

 

ㅁ총부채상환비율 DTI

 

ㅁ한국은행 기준금리: 2.25%(2014.8.14일 2.5%에서 0.25% 인하)

 

ㅁ KB국민은행의 5년 고정 주택담보대출금리: 3.58~4.78%(2014.9.11)

 

코픽스(신규취급액 기준) 변동대출금리: 3.32~4.52%(2014.9.11)

 

 

 

 

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좋은 아파트 고르는 방법 

 

 

오늘날 부동산하면 아파트가 대명사 처럼 인식되고 있다. 아파트는 실수요자는 물론이고 투자자에게도 익숙해져 있다. 각 건설사는 각종 조건을 내세워 자사 브랜드 물량을 소진하기 위해 안감힘을 쓰고 있다. 하지만 분위기에 휩쓸려 청약이나 분양계약을 해 버리면 낭패를 당하기 일쑤다. 그래서 많은 사람들도 알지만 간과하고 넘어가 버리는 ‘좋은 아파트 고르는 법’을 정리해봤다. 아파트를 고를 때 가장 눈여겨봐야 할 점은 무엇일까?

 

첫째, 교통입지다.

 

거주하는 주택의 위치와 주변 도로망, 교통망의 사통팔달 형태 등이 원만해야 아파트의 가치와 가격이 요동치지 않는다. 지하철 접근성이 좋은 단지일수록 가격이나 인기가 떨어지지 않는 것이 이유다.

 

두 번째, 편의시설이다.

 

각종 대형마트나 재래시장, 대형병원, 스포츠 센터 ,공원 같은 인프라가 주변인근에 있으면 당연히 따라오는 것이 생활 입지까지 좋아지기에 선호하는 아파트가 된다는 얘기다. 하지만 재래시장이 바로 옆쪽에 붙어 있다면 꼭 좋은 것은 아니니 판단을 잘 해야 한다.

 

세 번째는 교육시설이다.

 

아파트 단지 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 있고 주변에 학원가까지 있다면 가뜩이나 높은 부모들의 학구열까지 충족시켜주기 때문에 아파트의 환금성까지 좋아지기 때문이다.

여기에 대학교마저 있으면 더욱 좋지만 대학교라는 것이 옆에 있다고 그 대학을 갈수 있는 상황이 아니기에 배제해도 상관없다.

 

네 번째는 브랜드다.

 

될 수 있으면 대형건설사의 유명 브랜드를 골라라. 그것 하나만으로 수천만원이 오락가락한다. 그렇다고 브랜드만 보고 덥석 계약해서도 안 되고 브랜드에 걸맞는 주택의 질이 따라주는지를 꼼꼼히 살펴야 한다. 이렇듯 교통, 편의시설, 교육, 브랜드 등의 인프라는 아파트를 고를 때 기준이 되어야 한다, 이런 조건을 다 갖춘 아파트는 가격면이나 거주면이나 최상의 아파트로 꼽힌다. 더욱이 신규 아파트를 고를 때 주의 할 점은 아직 완공되지 않은 아파트의 경우 모델하우스의 판매 조건만 보고 결정하는 것은 절대 금물이다. 말 그대로 전체 구조가 마음에 들었다면 꼭 현장에 가서 본인에게 불리한 점은 없는지를 꼼꼼히 따져보는 것이 현명하다.

 

 

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위례신도시 점포 겸용 단독주택용지

 

[ 위례신도시 점포 겸용 주택용지 ]

청약일자: 2014 8 26일부터 27일 오후 2

인터넷 청약 홈페이지가 마비돼 하루 연장

청약신청자: 45필지에 17,531

평균경쟁율: 390 1

최고경쟁율: 2746 1(예정지번 2104-1)

청약증거금: 5276억원

 

[ 인천 청라지구 단독주택 용지 ]

청약일: 2014 7

최고경쟁율: 399 1

 

[ 동탄일반산업단지 단독주택 용지 ]

청약일: 2013 11

경쟁률: 72필지 분양에 10000명이 접수

 

청약 열풍이 난 이유?

 

1. 초이노믹스로 정부가 부동산 규제 완화에 나서면서 조금씩 살아나고 있는 부동산 투자심리가 위례신도시에서 한꺼번에 발산됨.

 

2. 은퇴자의 노후 투자용으로 각광

-이 땅을 산 사람들은 대개 4층에 본인이 거주할 공간을 들이고 1층은 상가, 2~3층은 원룸 4채 정도를 들여 임대한다. 지역별로 다르지만 직접 거주도 하면서 월세로 300~500만원씩 벌 수 있는 셈이다. 거주와 임대수익을 동시에 올릴 수 있어 특히 은퇴자나 중장년층의 관심이 높다.

 

3. 강남권이라는 위치적 메리트

-위례신도시 점포 겸용 용지는 여기에강남권이라는 지역적 이점이 더해졌다. 이번에 분양된 필지는 모두 행정구역상 성남시에 속하지만 위례신도시 자체가강남 대체주거지로 개발하는 곳이다. 이 덕에 그동안 위례신도시에 분양한 아파트상가는 행정구역을 막론하고 어김없이 수요자들이 몰렸다. 821일 호반건설이 청약 접수를 한 호반베르디움 아파트도 행정구역이 성남이지만 1순위에서 6000여 명이 신청했다. 특히 이번에 나온 용지는 신도시 내에서도 입지여건이 좋다는 평가다. 서울 지하철 8호선 복정역이 가깝고, 주택단지 앞으로 창곡천이 지난다. 상업용지도 인접해 있어 주거 쾌적성이나 편의성이 높을 것이라는 분석이다.

 

4. 저금리 기조

-최근의 금리 인하까지 겹치면서 실수요는 물론 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들의 관심 증대. 총 분양가가 필지당 9~17억원에 이르고, 청약증거금이 3000만원이었다는 점을 고려하면신드롬에 가깝다. 당첨만 되면 수억을 벌 수 있다는 소문이 돌면서 청약 광풍을 몰고 왔던 송도지구 더프라우 오피스텔(평균 경쟁률 4855 1)이나 청약증거금만 6조원이 넘었던 용산 시티파크(2003) 주상복합아파트의 청약 열풍과 닮았다.

 

5.전매 가능

-계약 직후인 다음달 17일부터 전매할 수 있다는 점도 투자자를 자극했다. 게다가 청약 전부터 당첨만 되면 웃돈이 최고 1억원에 이를 것이라는 예상이 나오면서 청약 열풍이 촉발됐다. 당첨되면 곧바로 되팔겠다며 마이너스통장에서 청약증거금을 대출한 사람도 있을 정도다.

 

[ 주의 사항 ]

-LH 위례사업본부 관계자는 분양가를 최근 거래된 점포 겸용 용지(협의양도인택지) 실거래가에 근접하게 책정했고, 이들 용지에 형성된 웃돈까지 모두 계산해 책정한 만큼 중개업소들이 말하는 웃돈엔 거품이 끼어 있다고 말하고 있다. 시세 차익 전망이 과장일 수도 있다.

 

특히 전매를 하려면 최초 분양가 이하로 팔아야 한다. 이를 LH가 확인해야만 소유권 이전이 된다. 직접 집을 지어 살려는 실수요라 해도 부담은 작지 않을 것 같다. 보통 5~6억원에 이르는 건축비를 고려하면 총 투자비용이 15~22억원에 이르기 때문이다. 예상만큼 웃돈이 붙지 않아 거래가 끊기면 자칫 수억원짜리 애물단지가 될 수도 있다.

 

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 일원동 가람아파트

 

강남구 일원로 127 (일원동 735)

 

 

 

 일원역 1번 출구에서

삼성의료원행 셔틀버스를 타는 모습

 

 일원역 1번출구에서

왼편으로 보면 좌회전이 수서역

우회전이 일원터널

정면 사거리 건너 오른쪽이 상록수 아파트

왼편 상가 뒤쪽이 가람아파트

 

 

상가뒤가 바로 정문 입구....

오른쪽이 105동

왼편 상가 뒤편이 106동

 

 

 필자가 보기엔 110동이나 109동

111 112동이 조용해보였다

 

 

 

 

 후문 뒤 도로 건너편이 바로 대모산과

접하고 있는 대모초등학교이다

 

 

후문 뒤 도로 건너편 대모초등학교에서

강남방면으로 바라본 전경

 

 

 109동 뒤편의 정자가 아늑해 보인다

 

 

 숲으로 보이는 부분이 정자이다

 

 

 가람아파트 맞은편 상록수 아파트

 

 

 

 

 

 

 가람아파트 쪽에서 바라본 일원역 1번출구 방향

대각선 방향이 현대아파트, 고층이다

 

 

 일원역 뒤편

가람아파트에서 오른쪽 대각선 방향이 목련타운

 

 

 

 일원역 1번출구에서 바라 본 대모산

 

 

 

서울 5층이하 저층 아파트 씨가 마른다

조선비즈 | 김참 기자 pumpkins@chosun.com | 입력 2014.08.07 15:49

 

 

↑ 부동산114 제공

서울시의 주택공급이 대부분 재건축·재개발을 통해 이뤄지면서 수익성이 좋은 5층 이하 저층아파트의 씨가 말라가는 것으로 확인됐다.

지난 1990년 이전에 준공된(1990년 포함) 서울시내 아파트는 총 35만4301가구로 이 중 5층 이하의 저층아파트는 전체의 13% 수준에 불과한 상태다. 하지만 이마저도 이미 재건축이 진행 중인 단지를 제외하면 전체의 4% 수준으로 크게 줄어든다.

7일 부동산114가 1990년 이전에 준공된 서울시내 아파트 중 5층 이하의 저층단지를 확인한 결과 총 4만6046가구로 나타났다. 1990년 이전에 준공된 35만4301가구 대비 13% 수준으로, 이미 재건축이 진행중인 단지를 제외하면 향후 재건축이 추진될 수 있는 저층단지는 1만3539가구에 불과하다.

일반적으로 저층 재건축단지는 상대적으로 수익성이 높게 나타난다. 과거 1970~1980년 대에 지어진 아파트는 개발 가능한 용적률에 여유가 많아 5층 단지를 30층 이상 고층으로 신축할 수 있기 때문이다.

높아진 층수로 인해 늘어나는 가구 수만큼 일반분양을 공급할 수 있어 조합원들의 추가분담금 발생 가능성을 낮춰준다. 경우에 따라서는 무상지분 비율에 따라 조합원들이 수익금을 돌려받는 경우도 발생한다.

특히 2020년 이후에는 건설사들의 5층이하 재건축아파트 수주 경쟁이 더욱 치열해질 것으로 보인다. 저층이면서 기존 가구 수, 동 수가 많은 단지일수록 일반분양에 따른 수익성은 높아진다.

김은진 리서치센터 팀장은 "현명한 투자자라면 장기투자의 관점에서 희소성이 높아지는 단지들에 관심을 가질 필요가 있다"고 말했다.

 


 

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 (잠실 롯데와 갤러리아팰리스 오피스텔 )

 

 

수익형 오피스텔을 사기 전에 꼭 명심할 점(2)

 

 

 

저출산 저성장 저금리 국면이 길어지면서

투자할 곳이 없다보니

그 대안으로 오피스텔 투자를 고려하는 투자자들이 많다.

하지만 오피스텔 구입은 신중해야 한다.

요즈음 오피스텔이나 도시형생활주택의

수익률이 만족스럽지 않아서다.

 

 

 

 

공급물량이 증가하는 가운데

최근 정부의 주택임대차 선진화방안에 따라

월세수익에 대한 과세가 강화되고 있어 전망도 밝지 않다.

실제로 20142월 기준으로 서울 지역 주거용 오피스텔의

임대수익률은 평균 연 5.6%를 기록했다.

 

이는 2010 8 6%를 기록한 후

 

 

계속 떨어지고 있는 상황이다.

 

 

 

서울 지역 주거용 오피스텔의 분양물량은

2010 5089실에서 2011 1879,

2012 14067, 2013 1~9 1210실로 늘었다.

2014년부터 3년 동안 서울과 수도권 지역에서만

55950실이 공급될 예정이다.

한 해 평균 약 18000실이 쏟아져 나와

오피스텔의 공급과잉을 부채질할 전망이다.

이런 가운데 매매가격도 점차 하향곡선을 그리고 있어

오피스텔 구입은 자칫 막차를 타는 위험을 맞을 수 있다.

 

 

 

 

 

 

20134 1일 정부의 부동산종합대책 발표 이후

부동산 시장 분위기가 많이 좋아졌다.

좀 더 두고 봐야 하겠지만

부동산 시장과 관련된 여러 지표들을 봤을 때

주택가격은 저점을 지나

어느 정도 하방경직성을 확보한 듯하다.

일부에선 회복 초기 국면에 진입한 것으로 보기도 한다.

 

하지만 오피스텔 투자는

부동산의 가치 측면에서 볼 때

여러가지 문제점을 안고 있다.

 

따라서 오피스텔에 궂이 투자를 하고 싶다면

금융위기 국면이나 부동산 가격 급락 시점을 선택해야 한다.

그래야 가격 하락에 대한 부담을 덜 수 있고,

안정적인 임대수익 까지 보장된다면 금상첨화가 아니겠는가!!

 

꼭 명심하시기 바랍니다.

 

투자전략가 호프만 씁니다.

 

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  1. 조철제 2014.05.14 13:05  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    살 일 생김면 연락드리겠습니다.

 

 

 

 

 

 재건축의 핵심 잠실주공 5단지

 

 

 

 

 

2호선 잠실역 도보 1~5

 

8호선 5분

 

서울시 송파구 잠실동 27 (도로명: 송파대로 567)

 

입주일자 : 1978.04

 

건설사 : 대한주택공사

 

3930세대 / 30개동 / 15

 

지역난방, 열병합

 

면적 : 112A · 112B · 115T · 119B · 119A

 

 

 

잠실주공 5단지는 잠실의 중심 단지이고

 

사실상 잠실의 마지막 재건축단지이다.

아직 장미, 미성 등 여러 재건축 아파트가 있지만

상당한 시일이 걸릴 것이기 때문이다.

 

 

 

잠실주공 5단지는 단지 규모가 크고

주변에 123층 제2 롯데월드가 건축중에 있어서

이미 재건축이 완료된 잠실주공 1,2,3,4 단지와 함께

잠실지역의 팽창, 성장, 발전의 중심에 있어서

거주 및 투자자들의 관심의 대상이다.

 

 

잠실주공 5단지는 중층 단지의 약점과

 

잠실의 핵심지역이라는 장점을 어떨게 살릴 지가 관심사다!

 

 

외관상으로 보면 건물 보수의 흔적이 여기저기에 누더기 처럼 보이고

다 완료된 다른 단지의 깨끗한 외관과 비교가 되어

재건축이 시급함을 알 수 있다.

 

 

 

가로수 정비를 하는 아저씨의 표정이 진지하다.

 

 

 

 

잠실주공 5단지는 정부의 부동산 정책이 바뀔 때 마다 가장 관심을 받고 있는 지역이다.

 

 

 

잠실주공 5단지는 선거때마다 최대 이슈가 재건축에 대한 규제완화이다.

 

 

 

 

 

신천역 잠실1단지 잠실엘스를 지나서

 

잠실2단지 리센츠에서 바라다본 잠실주공 5단지 모습니다.

 

부촌은 의료, 문화시설, 커뮤니티는 물론이고

 

개인 프라이버시를 중시해 보안이 잘 갖춰져 있는 데다

 

, , 공원 조망권 등 쾌적한 환경을 갖고 있다는 점이 공통점이다.

 

한강을 끼지 않고는 고급 아파트 위상을 지켜내기 어려운 시대가 왔다.

 

 

 

 

잠실 주공5단지는 고밀도 단지로 정책 변화에 따라 사업성이 크게 달라지는 곳이다.

 

고밀도 단지기 때문에 용적률을 얼마까지 올릴 수 있느냐가 열쇠다.

 

 

 

 

지하철 2호선 잠실역과 8호선 잠실역을 끼고 있는 다중 역세권 지역으로

 

인근에 롯데월드 등 주요 상업시설이 밀집해 있다.

 

이 때문에 상업지역으로 용도가 변경되어 

 

주상복합을 건립할 수 있다는 기대감으로

 

늘 관심의 대상이 되는 것이다.

 

 

 

1978년 입주후

 

88올림픽의 상징 조각 작품의 모습과 함께

 

30년 넘게 지내온 잠실주공 5단지.

 

이제 그 미래가 주목된다!

 

 

 

 

잠실주공 5단지....재건축 추진이 향후 구체적으로 어떻게 전개될까?

 

궁금해하는 사람들이 많다!

 

 

 

 

잠실주공 5단지 건너편이 바로 잠실 롯데거리다!

 

 

 

 

잠실주공 5단지에서 바라본 주변 전경.

정면은 잠실주공 4단지 레이크 팰리스

오른쪽은 잠실주공 3단지 트리지움,

그야말로 빌딩 숲이다!

 

 

 

부동산은 아무리 좋아도 부동산일 뿐이다.

움직이는 사람들의 인심이 좋아야

살아있는 집이다.

잠실주공 5단지의 재건축 추진위원들과

주민들이 합심하여

아름다운 주거 환경을 잘 재설계하기를 기원한다!

 

재테크 칼럼니스트

 

호프만 쓰다!

 

 

 

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 (잠실 갤러리아팰리스 오피스텔 )

 

 

수익형 오피스텔을 사기 전에 꼭 명심할 점(1)

 

 

 

요즘 한류열풍을 다시 불러일으키고 있는 '별그대'의 인기는 멀리 중국에까지 미쳐,

가히 선풍적인 인기를 끌고 있다.

두 주인공인 전지현과 김수현의 인기는

시간이 가도 식을 줄 모르고 있다.

중국에서는 한류 열풍으로 닭강정과 치맥을 먹으려고

줄을 서고 있다.

 

 

 

 

천송이가 입어서 유명해진 전지현 코트는

박근혜 대통령까지 언급을 하고 있고,

중국의 7인 지도자 중 한 명인 왕치산 중앙기율검사위 서기는

"별그대를 유심히 보고 있다"는 언급 한 마디로

인터넷 검색 상위에 랭크되면서

일약 대중 스타 못지않은 화제의 인물로 등극했다.

'별그대'에 등장하는 전지현과 도민준이 사는 집은

고급 오피스텔일까, 아파트일까?

드라마를 보면서 내내 궁금한 화두였다.

 

 

 

 

 

저금리 저성장 시대가 오래 지속되면서

많은 투자자들이 투자에 애를 먹고 있다.

 

마땅한 투자처가 없다보니

부실한 부동산에 대한 투자유혹이 끊이지 않는다.

 

그 중의  하나가 수익형 오피스텔 투자이다.

 

하지만  고수익을 미끼로 하는 오피스텔 투자유혹은

대부분 과장 내지는 사기성이 농후하니 절대 유의해야 한다.

 

부동산은 지분 투자라 해도 과언이 아니다.

그런데 오피스텔은 지분이 거의 없다.

건설사나 분양대행사가 분양을 하면서

용적율을 최대한 활용해서 빼먹을 것은 최대한 빼먹다 보니

사실 투자자가 취할 수익은 거의 없거나

오히려 마이너스가 될 가능성이 많다. 

 

 

 

 

오피스텔은 사는 순간이 최고가일 가능성이 많다.

왜냐하면 대지지분이 미미하기 때문에

경기활황이나 부동산 가격 상승시 지가 상승에 대한 수혜가 적고,

건물은 사는 시점부터 계속해서 감가상각이 이루어지므로

가치가 점점 줄어들 수 밖에 없다.

 

또한 요즘은 원룸이나 도시형 생활주택과 함께 지나치게 공급이 늘어나서

수급상황이 좋지 않고, 위치가 좋아 임대가 안정적이라고 광고하는 물건도

사실 운영해보면 경기불황의 여파로 예기치 않은 공실이 생기는 경우가 빈번하여

예상 수익율은 잘 맞아떨어지지 않기가 십상이다.

또 입주자가 파산하거나 부도를 내고 도주할 경우는 물건 명도에도

최소한 6개월 이상 걸리는 경우가 많아 여간 골치거리가 아니다.

 

 

 

 

많은 오피스텔이

분양대행사의 과대광고,

접근성이 좋다는 이유로,

휘트니스 시설의 편리함이라는 화려한 유혹때문에 거품이 끼어서

내재가치보다 고평가 되어 있다는 사실을 주지하자.

 

따라서 오피스텔에 궂이 투자를 하고 싶다면

금융위기 국면이나 부동산 가격 급락 시점을 선택해야 한다.

그래야 가격 하락에 대한 부담을 덜 수 있고,

안정적인 임대수익 까지 보장된다면 금상첨화가 아니겠는가!!

 

꼭 명심하시기 바랍니다.

 

투자전략가 호프만 씁니다.

 

 

 

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